O PREFEITO MUNICIPAL DE GUARAPARI, ESTADO DO ESPÍRITO SANTO, no uso de suas atribuições legais, alicerçado nas disposições do art. 88, inciso V, da Lei Orgânica do Município – LOM, faz saber que a Câmara Municipal aprovou e ele sanciona a seguinte Lei Complementar:
CAPÍTULO I
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1° Fica instituído o Programa de Regularização de Edificações - PRE que estabelece as normas e condições para a regularização de edificações concluídas e/ou habitadas, comprovadamente existentes até a data de publicação desta lei, e que estejam em desconformidade com os parâmetros da legislação urbanística e/ou edilícia pertinente, segundo critérios a seguir definidos.
Art. 2° A regularização de que trata a presente Lei consistirá na aprovação do projeto arquitetônico simplificado, no fornecimento de Certidão Detalhada, com informações e dados sob-responsabilidade do responsável técnico e Certidão de Habitabilidade (Habite-se) do imóvel edificado a serem expedidas pela Secretaria Municipal de Análise e Aprovação de Projetos - SEMAP ou órgão que vier a substituí-la.
Art. 3º Durante o processo de regularização da edificação, caso verificado que a mesma infringe normas urbanísticas municipais, será cobrada contrapartida financeira, a título de compensação urbanística.
CAPÍTULO II
DA COMISSÃO ESPECIAL DO PROGRAMA DE REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES - CEPRE
Art. 4° Fica criada a Comissão Especial para o Programa de Regularização de Edificações - CEPRE, com duração vinculada à vigência desta lei formada por membros técnicos indicados pelo Secretário Municipal de Análise e Aprovação de Projetos - SEMAP, através de publicação de Portaria.
Art. 5° Compete à Comissão Especial do Programa de Regularização de Edificações - CEPRE, apreciar, vistoriar, instruir e executar os atos necessários à regularização das edificações, observada a legislação urbanística e/ou edilícia pertinente e as ações fiscais efetivadas pelo Município.
§ 1° As edificações a serem regularizadas, desde que seja impraticável a reparação física, poderão ser objeto de análise e decisão pela Comissão Especial do Programa de Regularização de Edificações - CEPRE, mediante requerimento específico feito pelo interessado.
§ 2° A CEPRE, emitirá Parecer Técnico identificando a situação da edificação face à legislação urbanística e/ou edilícia pertinente e às ações fiscais efetivadas pelo Município, apurando os valores de contrapartida conforme art. 12 desta Lei.
CAPÍTULO III
DA REGULARIZAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
Art. 6° É passível de regularização toda edificação concluída e/ou habitada que tenha sido concluída até a data de publicação desta lei e que esteja em desconformidade com as normas vigentes.
§ 1° Entende-se por edificação concluída aquela em que a área objeto de regularização esteja com as paredes erguidas, com as instalações hidrossanitárias e de energia elétrica, concluídas e com a cobertura executada.
§ 2º Para os imóveis que não possuam cadastro será necessário requerer a inscrição antes do pedido de regularização.
§ 3° A comprovação da existência e conclusão da edificação realizar-se-á por meio de documentos, tais como registros em cartório, escritura ou contratos de compra e venda, fotografias, lançamentos no cadastro imobiliário do Município, fotos aéreas e ou outros meios lícitos de prova a serem apresentados pelo proprietário do imóvel.
§ 4° Serão admitidas regularizações dos desmembramentos e/ou remembramentos, em áreas mínimas de 125,00 m² (cento e vinte e cinco metros quadrados) e frente mínima de 5,00m (cinco metros) - conforme Lei nº 6766/79, para regularização de edificações, no caso de situação consolidada e irreversível devidamente comprovada.
§ 5° A regularização de edificação destinada ao uso industrial, ao comércio ou a serviço de materiais perigosos não licenciados, somente será permitida após a regularização da atividade mediante análise e aprovação do Conselho Municipal do Plano Diretor de Guarapari - CMPDG.
§ 6º Também poderão ser regularizadas as edificações que apresentarem as seguintes condições:
I - vãos de iluminação e ventilação abertos em desacordo com os afastamentos previstos, desde que expressamente autorizados por vizinho, com firma reconhecida, e propriedade ou posse comprovada do imóvel limítrofe ou em caso de vãos existentes há mais de 1 (um) ano , sem que haja oposição de terceiros ou do poder público ;
II - balanço de marquise ou compartimento habitável sobre logradouro público (calçada), não ultrapassando o alinhamento do meio-fio da rua, com o não lançamento de águas pluviais em terrenos vizinhos ou diretamente a passeios públicos (calçadas), aceito neste último o lançamento das águas por dutos condutores às sarjetas das vias sob as calçadas ·
III - que impliquem em alteração das frações ideais das unidades autônomas, desde que expressamente autorizadas pelo Condomínio ou Administradora onde se localiza o imóvel;
IV - que estejam em desacordo com o alinhamento de testada previsto, desde que submetidos à apreciação prévia do CEPRE;
V - que estejam tombados ou forem identificados como de interesse de preservação pelo patrimônio histórico e cultural de qualquer esfera;
VI - imóveis de uso e/ou interesse público em desacordo com a legislação.
Art. 7° A Administração Municipal poderá exigir obras de adequação para garantir a estabilidade, a permeabilidade, a acessibilidade, a segurança, a higiene, a salubridade e a conformidade de uso da edificação.
Art. 8° Poderão ser regularizadas mais de uma edificação no mesmo lote, concluídas e/ou habitadas, desde que tenham condições mínimas de higiene, segurança de uso, estabilidade e habitabilidade.
§ 1º No caso de regularização de edificação, que necessite de remembramento ou desmembramento de lote, a regularização do solo deverá ser anterior ou concomitante à regularização da edificação.
§ 2° Na hipótese prevista no parágrafo anterior, é necessário que o possuidor detenha título de domínio da área objeto da edificação.
Art. 9° Não é passível de regularização, para efeitos de aplicação do disposto nesta Lei, edificação que:
I - esteja invadindo logradouro público, ressalvado o estabelecido nos incisos II e IV, do § 6 do art. 6°, desta lei;
II - esteja inserida em área de preservação ou de interesse ambiental, de acordo com legislação municipal, estadual ou federal, ressalvadas às exceções previstas em lei;
III - esteja situada em área de risco, assim definidas em legislação municipal, estadual ou federal;
IV - proporcionar riscos quanto à estabilidade, à segurança, à higiene ou à salubridade;
V - esteja identificada como de interesse de preservação nas suas diversas formas e tenha sido descaracterizada arquitetonicamente, nos termos de parecer emitido por setor competente;
VI - esteja sub judice em decorrência de litígio relacionado à execução de obras irregulares, salvo se houver decisão judicial que permita a regularização.
VII - sendo privada, esteja em área de interesse público sem esta finalidade.
Art. 10 A iniciativa de regularização dar-se-á de ofício ou a requerimento do proprietário.
§ 1° A iniciativa será de ofício , quando a Secretaria Municipal de Análise e Aprovação de Projetos - SEMAP emitir notificação ao proprietário, sobre a irregularidade da edificação, ocasião em que cientificará o proprietário de que o seu imóvel foi incluído no Programa de Regularização de Edificações - PRE, e o informará acerca dos procedimentos que deverão ser tomados para a devida regularização , sendo a partir daí iniciado o processo administrativo competente.
§ 2° A iniciativa será a requerimento do proprietário, quando feito em formulário próprio , o qual deverá ser protocolizado, iniciando-se o devido processo administrativo, com a juntada da seguinte documentação:
I - prova de regularidade com a Fazenda Municipal, relativa ao imóvel;
II - procuração do proprietário, quando for o caso;
III - cópia de qualquer documento que comprove a titularidade do imóvel;
IV - cópia da folha de dados para cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) do ano corrente;
V - cópia da comprovação de que a edificação a ser regularizada possui existência no prazo do art. 1° desta Lei;
VI - Anotação ou Registro de Responsabilidade Técnica (ART ou RRT) e laudo de vistoria assinado por profissional competente, devidamente inscrito no Município, atestando as condições de estabilidade, salubridade e habitabilidade do imóvel;
VII - Certidão de Vistoria ou Habite-se, emitidos pelo Corpo de Bombeiros Militar, quando for o caso;
VIII - Habite-se sanitário, quando for necessário;
IX - planta de situação e localização em escala adequada com quadro de áreas e índices urbanísticos;
X - projeto arquitetônico simplificado ou croqui de planta, neste segundo caso, quando se tratar de edificações residenciais com menos de 70,00 m2 (setenta metros quadrados) de área construída.
§ 3° Os imóveis que obtiveram a concessão de "Alvará com Condicionante”, conforme estabelecido nas Resoluções Conselho Municipal do Plano Diretor de Guarapari - CMPDG, estarão, obrigatoriamente, vinculados ao Programa de Regularização de Edificações - PRE.
Art. 11 As irregularidades passíveis de análise pela Comissão Especial para o Programa de Regularização de Edificações - CEPRE serão classificadas em gravidades, conforme segue:
I - gravidade I (12%): em se tratando de não atendimento aos índices determinados pelo Plano Diretor Municipal (PDM) de Guarapari quanto ao coeficiente de aproveitamento, gabarito, altura da edificação;
II - gravidade II (8%): em se tratando de não atendimento aos demais índices e parâmetros do PDM incluindo as vagas de estacionamento;
III – gravidade III (4%): em se tratando de não atendimento ao disposto no Código de Obras ou Edificações quanto aos elementos da edificação previstos no projeto arquitetônico simplificado.
Parágrafo único. No caso de descumprimento de mais de um inciso deste artigo, o cálculo da contrapartida financeira será efetuado pela gravidade de maior valor.
CAPÍTULO IV
DA CONTRAPARTIDA FINANCEIRA POR COMPENSAÇÃO URBANÍSTICA
Art. 12 O cálculo da contrapartida financeira será baseado no tipo de gravidade, no valor venal da edificação fornecido pelo Cadastro Técnico Municipal e na área irregular da edificação, conforme fórmulas abaixo:
I - Para Edificações até 900,00m²
a) gravidade I: 12% (doze por cento)
CP = (WE/m2 x AI x 0,5) x 0,12
b) gravidade II: 8% (oito por cento)
CP = (WE/m2 x Al x 0,5) x 0,08
c) gravidade III: 4% (quatro por cento)
CP = (WE/m2 x Alx 0,5) x 0,04
II - Para Edificações com mais de 900,00m²
a) gravidade I: 12% (doze por cento)
CP = (WE/m2 x AI) x 0,12
b) gravidade II: 8% (oito por cento)
CP = (WE/m2 x AI) x 0,08
c) gravidade III: 4% (quatro por cento)
CP = (WE/m2 x AI) x 0,04
§ 1º Para o cálculo da contrapartida a sigla "CP" corresponde à "Contrapartida Financeira" a sigla "WE/m²” corresponde ao "valor venal da edificação por m²".
§ 2° O pagamento da contrapartida financeira será efetuado sem prejuízo do pagamento das taxas e multas já impostas.
§ 3° O pagamento do valor da contrapartida financeira poderá ser parcelado em até 24 (vinte e quatro) vezes, sendo o valor mínimo da parcela de 50 (cinquenta) IRMG's.
§ 4° No caso de interrupção do pagamento das parcelas estipuladas, o Município de Guarapari expedirá "Certidão positiva de Débito" para o imóvel regularizado, devendo ainda anular a legalização efetuada, cancelando toda a documentação emitida.
§ 5° A contrapartida financeira prevista neste artigo não deverá ser inferior às taxas regularmente cobradas referentes a soma de aprovação de projetos , Licença para execução de obras , vistoria , Certidão Detalhada e Certidão de Habitabilidade (Habite-se) , salvo nos casos de isenção previstos nesta Lei.
§ 6° A receita gerada pela contrapartida financeira a que se refere o arts. 3° e 12 serão destinada ao Fundo Municipal de Desenvolvimento Urbano.
Art. 13 Quando se tratar de edificação com projeto de regularização aprovado antes da vigência desta Lei, e, cujo proprietário reincida no ato de construir de forma divergente e irregular, os valores das contrapartidas serão calculados em dobro.
Art. 14 Ficam isentas de pagamento da contrapartida financeira prevista no Art. 3° as edificações:
I - que não excedam 100,00 m² (cem metros quadrados) de área construída, com no máximo 02 (dois) pavimentos em qualquer localização;
II - de relevante interesse público;
III - de moradia popular, previstas no Código de Obras ou Edificações;
IV - residenciais com qualquer área construída, localizadas nas Zonas de Interesse Social 01 - ZEIS 01, previstas no PDM, ou em lotes originados de programas de regularização fundiária pelo Poder Público Municipal;
V - comerciais ou de uso misto localizadas nas Zonas de Interesse Social 01 - ZEIS 01, previstas no PDM, ou em lotes originados de programas de regularização fundiária pelo Poder Público Municipal, com área total edificada de até 600,00m² (seiscentos metros quadrados);
VI - de propriedade das Associações de Moradores, Culturais e Esportivas, destinadas à localização de suas sedes e ao desenvolvimento de suas atividades fim, com área total edificada de até 600,00m² (seiscentos metros quadrados);
VII - de propriedade das instituições públicas municipais, estaduais e federais, destinadas à atividade pública correspondente;
VIII - que estejam tombadas ou forem identificadas como de interesse de preservação pelo patrimônio histórico e cultural de qualquer esfera;
IX - de propriedade de instituições religiosas de qualquer credo, destinadas a localização de seus templos religiosos e seus anexos desde que situados no mesmo terreno, podendo este ser compreendido por um ou mais lotes;
X- de qualquer área construída, que tenham sido concluídas comprovadamente até 17 de dezembro de 1990, quando foi publicada a Lei nº 1258/1990 - Código de Postura que regulamentava também edificações.
Parágrafo único. As edificações arroladas nos incisos V e VI deste artigo, caso tenha m área superior ao limite estabelecido, a cobrança da contrapartida financeira recairá sobre a parte que exceder os 600,00m² (seiscentos metros quadrados).
Art. 15 As edificações que possuírem até 300,00m² (trezentos metros quadrados) e não atenderem o número exigido de vagas de estacionamento ficarão isentas da contrapartida financeira referente às vagas, devendo arcar com a contrapartida referente aos demais índices urbanísticos não obedecidos.
Art. 16 As edificações que ultrapassarem a área construída de até 300,00m² (trezentos metros quadrados) e não atenderem o número exigido de vagas de estacionamento ficarão isentas da contrapartida financeira referente às vagas , geradas pelos 300,00m² (trezentos metros quadrados) iniciais , devendo arcar com a contrapartida referente as demais vagas necessárias e aos demais índices urbanísticos não obedecidos.
Art. 17 Haverá uma redução de 50% (cinquenta por cento) no montante da contrapartida financeira quando se tratar de residência unifamiliar localizada em qualquer zona.
Art. 18 As adaptações que se fizerem necessárias às edificações para atendimento às disposições desta Lei, serão executadas após a emissão da Licença de Regularização de Obra.
Art. 19 As edificações regularizadas com base nesta Lei não estão dispensadas de cumprir a determinação do Plano Diretor Municipal - PDM quanto à elaboração do Estudo de Impacto de Vizinhança - EIV, quando for o caso.
CAPÍTULO V
DA REGULARIZAÇÃO DAS ATIVIDADES
Art. 20 As edificações destinadas às atividades cujo uso seja definido como proibido pela legislação vigente serão objeto de análise prévia pelo Conselho Municipal do Plano Diretor de Guarapari - CMPDG, mediante parecer fundamentado, o qual poderá estabelecer a execução de medidas mitigadoras, corretivas e/ou compensatórias aos proprietários.
§ 1° Após deliberação do CMPDG quanto a regularização da atividade, esta ficará condicionada à assinatura de Termo de Compromisso pelo interessado, que se comprometerá com os custos necessários à execução das medidas mitigadoras, corretivas e/ou compensatórias definidas pela CEPRE, além de outras condicionantes apontadas pelo Conselho Municipal do Plano Diretor de Guarapari - CMPDG.
§ 2° A execução das medidas mitigadoras, corretivas e/ou compensatórias estabelecidas no caput para a regularização da atividade, não isentam os proprietários do pagamento da contrapartida financeira para regularização da edificação, conforme estabelecido nesta Lei.
CAPÍTULO VI
DAS DISPOSIÇÕES FINIS
Art. 21 Das decisões proferidas pela CEPRE, caberá recurso à/ao Secretária(o) Municipal de Análise e Aprovação de Projetos (SEMAP) - no tocante às disposições desta Lei - por meio de requerimento próprio, no prazo de até 30 (trinta) dias, após ciência da decisão pelo requerente.
Parágrafo único. O recurso se aterá exclusivamente à possibilidade ou não da regularização da edificação, devendo ser respeitados os valores e a forma de pagamento da contrapartida financeira e as adaptações previstas no parecer técnico da CEPRE.
Art. 22 A regularização da edificação nos termos desta Lei não implica em reconhecimento de direitos quanto ao uso irregular ou à permanência de atividades irregulares instaladas no imóvel.
Art. 23 Esta Lei também se aplica aos processos em tramitação.
Art. 24 Esta Lei terá vigência pelo prazo de 02 (anos) anos, podendo ser prorrogado por igual período, contados da data da sua publicação.
Art. 25 Esta Lei entrará em vigor na data de sua publicação.
Guarapari – ES, 05 de maio de 2021.
Este texto não substitui o original publicado e arquivado na Câmara Municipal de Guarapari.
Projeto de Lei Complementar (PLC)
Autoria do PLC Nº. 00312021: Poder Executivo Municipal
Processo Administrativo Nº. 93431 2021